Mets Eesti kinnisvaraturul – lähtepunktid optimaalse informatsioonilise fooni tekkimiseks

Sissejuhatus

Informatsiooni hankimine ja kasutamine on seotud kõigi eluvaldkondadega ning on inimese käitumise tavapärane osa. Informatsiooni hankimine ja otsing on olnud alati olulise tähtsusega, kuid kaasaegses ühiskonnas, mida tavatsetakse nimetada infoühiskonnaks, teabeühiskonnaks või teadmistepõhiseks ühiskonnaks, on see lausa vältimatu. Inimesed saavad asju teha hästi siis, kui nad on motiveeritud ja teadlikud sellest, mida nad teevad. Aluseks, mis neil võimaldab asju hästi teha ja olla oma tegevustest teadlik, on informatsioon. Infopuuduses tegutsev inimene ja süsteem on ebaefektiivne, teeb valesid otsuseid ning jookseb ummikusse.
Õigete otsuste aluseks on asjakohane informatsioon, mille aluseks on andmed. Seega selleks, et omada informatsiooni, peab koguma andmeid. Turumajandus on ühiskonna ressursside tõhusa kasutamise seisukohalt parim lahendus, kuid tõeliselt efektiivselt toimib turumajandus ainult ideaalses maailmas.
Adam Smithi (1776) poolt koostatud “Rahvaste rikkuse” põhisõnum oli see, et majandussüsteemi korrapäraseks toimimiseks pole vaja tsentraalset plaanimist. Smithi järgi koordineerib tööjaotusel rajanevat vahetusmajandust isereguleeruv turusüsteem (“nähtamatu käsi”) ning, mis veelgi olulisem, sellise koordineerimismehhanismi tulemused on ühiskonnale soodsad: kõik vastastikku kasulikud tehingud ammendatakse.

Erinevate turuosaliste käitumise üldistamise probleem ületati teoorias täiusliku teadmise postulaadi abil, mis tõsi küll, asendati hiljem täiusliku informatsiooniga (Soros, 2003).

Coase (2003) mõistis, et turutehinguni jõudmiseks tuleb leida vastaspool, informeerida teisi oma huvitatusest ja tehingutingimustest, tehing läbirääkimiste kaudu ette valmistada, koostada leping, valvata lepingutingimustest kinnipidamise järele jne”. Vahetusega seotud riskide vältimiseks on inimtegevuse käigus läbi aegade tekkinud mitmesugused institutsioonid, s.o. inimeste omavaheliseks läbikäimiseks kehtestatud formaalsed või mitteformaalsed reeglid. Üheskoos vastava sunnimehhanismiga moodustab selline reeglite kogum ühiskonna institutsionaalse struktuuri, mis koos olemasolevate tehnoloogiliste võimalustega määrab ära vaatlusaluse majanduse tarbimisvõimalused ning ka loodud väärtuste jaotuse.

Von Hayeki (1945) jaoks pole majanduslike otsuste tegemiseks vajalik informatsioon kontsentreeritud ja täiuslik nagu neoklassikaline maailmapilt seda eeldas, vaid ebatäiuslik ja hajutatud.

Valik sõltub suuresti majandusliku probleemi juurde kuuluva informatsiooni iseloomust. Osa informatsioonist on suurema tõenäosusega tavaindiviidide käes (teadmine oma vajadustest teatud ajal ja teatud kohas), osa infot aga ekspertide käes. Turumajandusliku korra probleemi eripärane omadus on määratud just faktiga, et teadmised, mida me saaksime kasutada probleemi lahendamiseks, ei esine kunagi kontsentreeritud või ühildatud kujul, vaid eraldi nagu üksikud ebatäiusliku ja sageli vastuolulise informatsiooni tükid, mida omavad erinevad inimesed. Seega ei ole ühiskonna majandusprobleem pelgalt “antud” ressursside jaotamise probleem – kuna “antut” võib pidada “antuks” vaid üksikisiku peas ja ainult seal viib ta vabalt valitud lahenduseni. Pigem on see probleem – kuidas tagada parim meile teadaolev ressursside kasutus kõigile ühiskonnaliikmetele, arvestades, et vaid indiviidid ise teavad nende jaoks olulist jaotuslikku tähtsusjärjekorda. Seega on probleem informatsiooni, mis on täielikult indiviidi omand, kasutamises.
Reaalne maailm on paraku ideaalist kaugel ning üheks põhjuseks on see, et informatsioon ja teadmised on jaotunud ebaühtlaselt. Esinevad olukorrad, kus informatsiooni mitteomamisel on teatud süstemaatiline põhjus, mis omakorda halvendab turu kui majandusmehhanismi toimimist.

Informatsioon võib olla nii usalduse loomise kui ka petmise vahend skaalal tahtmatust kuni teadlikuni.

Ühte ja sama majandusinfot (mõistet, fakti, järeldust) võidakse olenevalt objektist ja subjektist interpreteerida erinevalt, mis võib viia tõsiste väärotsusteni ning suurendada riske.
Informatsiooniga seondub lahutamatult hulga ja kvaliteedi küsimus nii alginfot andvate institutsioonide kui ka vahendajate hulgas. Informatsiooni vastuvõtjad on huvitatud saadava informatsiooni relevantsusest ning objektiivsusest, mis aitaks neil õigemaid otsusi teha.
Informeerimiskohustust võib käsitleda kohustusena anda informatsiooni selliselt, et vastuvõtja saaks kindlasti aru, milles on asja olemus.
Reegliks on, et teavitamisel lähtutakse vastuvõtja seisukohalt ja olukorrast. Majandusteavitamise tähtsad põhimõtted, millest peab juhinduma, on täielikkus (olulisus), järjepidevus, süsteemsus, usaldusväärsus (ausus), lihtsus (üheselt mõistetavus). Seega peab informatsioon olema tasakaalustatud (Kirt, 2002).
Teoreetiliselt eksisteerib mingisugune ühiskonna infovajaduste tase. See on teoreetiline mitmes mõttes. Milline see vajadus ühel või teisel ajahetkel on pole võimalik ilmselt täpselt määrata. Siiski võib seda vaadata kui kõigi informatsiooni vajajate nõudluste summat.
Tegemist on vajaduste pideva suurenemisega. Peamine põhjus on üha dünaamilisemaks muutuv elu. Ilmselt ei teki kunagi olukorda, kus seda ideaalset taset saavutatakse. Vahur Kraft’ i (2002) hinnangul peab tänapäeva arenenud riik pakkuma majanduse vallas teenusena muuhulgas informatsiooni kättesaadavuse tagamise. Informatsiooni avaldamist nõudvate määruste oponendid väidavad, et need on mittevajalikud, kuna konkurentsiturg stimuleerib firmasid asjakohast informatsiooni avaldama. Samuti arvatakse, et see on kulukas nii valitsusele, kes peab vastavat informatsiooni avaldama, kui ka firmadele, kes peavad vastavaid ettekirjutusi täitma.
Käsitledes kinnisvaraturgu institutsioonide kogumina ja institutsioone võistkonnamängu reeglitena, on just majanduslike algandmete edastamise eelduseks formaalsete reeglite kõrval olulised mitteformaalsed koodeksid, head tavad ja ausa mängu reeglid.

Turgude ebatäielikkuse hüpoteesid, mis on seotud informatsioonipuudusega, eristavad informatsioonipuudust kitsamas ja laiemas tähenduses.

Informatsioonipuudus kitsamas tähenduses tähendab olukorda, kus ratsionaalsetel - oma kogukasumit lõpmatus ajahorisondis maksimeerivatel isikutel - puudub tehingute tegemiseks vajalik äriinformatsioon. Äriinformatsioon puudutab nähtusi nagu turuhinnad, administratiivsed takistused, võimalus nõuda kohtu kaudu lepingute täitmist.
Informatsioonipuudus laiemas tähenduses tähistab olukorda, kus majandusagentide ratsionaalsus on ebatäielik selles mõttes, et nad ei maksimeeri oma kogukasumit või ei see seda vähemalt mitte lõpmatus ajahorisondis.
Eesti majanduses ja kinnisvaraturul on viimase aastakümne jooksul toimunud ülikiire areng, kuid kinnisvaraturu mõningates sektorites analüüsimiseks vajalike usaldusväärsete andmete kättesaamine on sisuliselt võimatu. Ühe sellise turusektorina võib käsitleda ruraalse kinnivara turgu.
Euroopa Komisjon vaatleb ruraalseid alasid kui ruumilist nähtust, mis hõlmab regioone,
maastikke, looduslike alasid, põllumajanduslikku maad, külasid ja väiksemaid linnalikke
keskusi. Euroopa Ühenduste Statistikatalitus (EUROSTAT - Statistical Office of the European Communities) annab definitsiooni läbi elanikkonna tiheduse, mille järgi loetakse ruraalseteks aladeks piirkondi, kus elanikkonna tihedus on vähem kui 100 elanikku ruutkilomeetri kohta (Bryden, 2002).
Ruraalse kinnisvara koosseisus esineb suuremal või vähemal määral metsamaad. Metsamaad eristab teistest kinnisasjadest vaid fakt, et tema oluliseks osaks on kasvav mets. Metsamaa on vaadeldav ühest küljest kui katastriüksuse sihtotstarbe maatulundusmaa alaliik, mis omab tähtsust maa kasutamise ja maksustamise seisukohast, võimaldades sellest alaliigist lähtuvalt tekitada õiguslikku tähendust omavaid asjaolusid (Jänes et al., 2000).

Kinnisvaraturu puhul märgitakse informatsiooni vajadust kahel põhilisel põhjusel.

Esiteks, kinnisvara turg sõltuvalt aktiivsusest, on suhteliselt selgusetu ning hinnamehhanismi kujunemine annab aeglaselt edasi informatsiooni turul osalejatele ning turule sisenejatele. Teiseks, iga objekt – eriti metsaomand - on olemuselt heterogeenne ning õige turuväärtuse määramine võhikule on ülejõu käiv tegevus (Galal, Razzaz, 2001).
Käesoleva uuringu eesmärgiks on pakkuda lähtepunktid optimaalse informatsioonilise fooni tekkimiseks Eesti metsakinnisvara turul ja seda kõigi turuosaliste vajadusteks. Eesmärgi täitmiseks lähtutakse järgmisest loogikast:
• käsitletakse kinnisvaraturgu turumajanduse ebatäiuslikkuse võtmes infotõrgetest tulenevalt
• keskendutakse optimaalse informatsioonilise fooni tekkimise võimalustele kui protsessile teljel - andmete kogumine - andmete töötlemine – analüüs – informatsioon – järeldus – otsus – tegevus,
• arvestatakse käsitletava turusektori spetsiifikat.
Samas annavad uuringu autorid endale aru, et arvestades analüüsitava turusektori eripära, on uuringu piiratud mahu raames keeruline pakkuda välja konstruktiivseid ning praktikas toimida võivaid terviklahendusi optimaalse informatsioonilise fooni tekkimiseks kõigile turuosalistele.

Käsitletava kinnisvaratüübi turumonitooringu kui turuanalüüsi üldise elemendi teostamise teeb komplitseerituks asjaolu, et kinnisasja oluline osa – kasvav mets – on ajas dünaamiliselt muutuv läbi inimtegevuse, looduslike mõjude ja bioloogilise transformatsiooni.

Turuosaliste vajadusi rahuldava informatsioonisüsteemi loomiseks tuleb lahendada eelkõige õiguslikud, organisatsioonilised, metodoloogilised ja finantsilised küsimused. Selle lahenduse leidmine eeldab laiapõhjalist uuringut, millele peab eelnema probleemi kaardistamine ja eesmärkide selgitamine.

Autorite arvates on ruraalse kinnisvara laia väärtusspektrit arvestades oluline selle turu kõlbelisus, mille kriteeriumiteks on inimesi ühendav sotsiaalne solidaarsus, ökoloogilise jätkusuutlikkuse tagamine ja omandiõiguse ülemineku ökonoomiline efektiivsus.

Analüüs tervikuna >>>